Jak koupit byt či dům na Madeiře?
Splnění snu - koupě domu uprostřed Atlantiku v oáze klidu a pohádkové přírody
Mít svůj kousek ráje uprostřed Atlantiku. Madeira bývá často nazývána Hawaii Evropy. Je málo lidí, kteří by si nepřáli znovu Madeiru navštívit. A ještě méně těch, kdo by si nepřál na Madeiře mít své "zázemí" na delší dobu. Pojďme se podívat na to, jak si lze nemovitost na Madeiře pořídit.
Rozepisuji se zde o koupi domu na Madeiře. Popisuji v něm naši prvotní zkušenost v roce 2022 při hledání a kontaktování realitek, lokality i ceny. Jak probíhal proces koupě po odletu do ČR a v závěru shrnu v bodech celý proces. Pokud uvažujete o koupi bytu nebo domu v zahraničí, možná se vám tyto informace a tipy hodí pro koupi nemovitosti nejen na Madeiře 🙂
Koupit nemovitost na Madeiře není pro kupujícího složitý proces. Realitních agentů a realitek je tu přehršel a většina z nich vám ráda pomůže. Zajdou s vámi na úřady pomoci zařídit NIF (daňové číslo), zařídit bankovní účet, poradí vám. Nic nemusíte řešit sami. A to ZDARMA! Protože realitka dostane svou odměnu buď napřímo od prodávajícho (protože jej zastupuje) nebo ve spolupráci s makléřem prodávajícího. Takže pokud narazíte na někoho, kdo si nechává za tyto služby platit, je to jen na vás.
Pokud neumíte portugalsky, nic se neděje. Většina lidí pohybujících se v realitním oboru mluví anglicky. Horší je to na úřadech a někdy i v bance. Ale většinou se i tam najde někdo, kdo anglicky mluví. A pokud nemluvíte ani anglicky, v dnešní době není problém použít nejmodernější technologie jako jsou různé offline překladače. Já si tu zatím vystačila i s online translatorem.
Když se vám do koupě nemovitosti nebude chtít samotným, můžete tedy využít pomoci realitky nebo i mé maličkosti na ostrově - velmi ráda pomohu. Pracuji pro místní RK QUALI (kancelář ve Funchalu). Reference od některých lidí můžete najít na mé FB stránce ZDE.
Pokud hledáte jen informace, jak proces probíhá, můžete si ZDARMA stáhnout e-book Základní realitní průvodce Madeirou ZDE. Nebo docela přehledně popsaný proces koupě v češtině na těchto stránkách.
Co zde popisuji je samozřejmě naše osobní zkušenost a taky zkušenost má jako makléřky působící pro lokální malou realitní agenturu. A určitě existuje bezpočet dalších cest, jak svou vlastní cestu ke koupi nemovitosti řešit.
Realitní servery
Je jich požehnaně. My se zaměřili především na následující, kde je naprostá většina nemovitostí (ale POZOR ne všechny jsou aktuální - RK často neaktualizují fakt, že nemovitost byla rezervována nebo prodána). Možná je to i jejich strategie, díky ponechání „zajímavé nemovitosti“ (finančně nebo lokací) získají nové kontakty a pokud stíhají, nabídnou jiné nemovitosti a zkusí získat zákazníka (to je asi v pořádku :)). Jen je potřeba s tím počítat.
IDEALISTA - největší nabídka (něco jako v ČR Sreality.cz - kde najdete v češtině i pár nemovitostí, které má v nabídce RK QUALI - kancelář, pro kterou pracuji)
GREEN ACRES a občas jsme se mrkli i na další stránky a občas jsme našli něco nového, co se na idealista nezobrazilo. Oblíbila jsem si i tyto stránky.
Kontakt s realitními kancelářemi
Zvažujete-li koupi nemovitosti na Madeiře ať už pro sebe jako druhý domov např. nebo na investici, rozhodně doporučuji využít realitku. Nebo další cestou je i přímo od majitele, ale v tom případě bych nekupovala bez právníka (kvůli všem dokumentům, aby byly v pořádku). Naprostá většina nabídek domů, bytů i pozemků je přes realitky. Může být pro vás užitečné sledovat nejen realitní servery, ale i realitky samotné.
Nemovitosti jsou v inzerci (i v komunikaci) označené odlišně od ČR a to podle počtu ložnic: tedy označení T1 disponuje 1 ložnicí a obývacím pokojem, takže odpovídá českému 2+1 (T2 = 3+1, T3 = 4+1) a ceny jsou uvedené vždy včetně provize (kterou hradí prodávající).
Počítejte s tím, že když budete reagovat na inzerci nějaké nemovitosti, která vás zaujme, velmi pravděpodobně (nebo ve většině případů) nikdo reagovat nebude, pokud nejste zrovna fyzicky na ostrově nebo pokud tam neuvedete nejbližší datum, kdy se na Madeiru chystáte.
Realitní kanceláře
Madeirské nemovitosti nabízí mnoho realitních kanceláří a samotných agentů bez zázemí realitky. Je to proto, že agenta tu může dělat každý. Nepotřebuje žádnou licenci, testy znalostí - NIC. Realitní kancelář musí mít licenci (o kterou snadno může přijít pokud cokoli špatně), samostatný agent nikoli. Často se stává, že jednu nemovitost (ať je to dům, apartmán či pozemek) nabízí více realitek, agentů i samotných majitelů. V naprosté většině za stejnou cenu. Ale už jsem taky našla stejnou nemovitost za různou cenu. Může být ekonomické být pozorný i v tomto ohledu.
Vřele doporučuji mou domovskou RK QUALI, ale velmi lidský přístup mají také v Prediclub. A velmi spolehliví a pečliví jsou i v této CAETANO RK (jsou z Ponta do Sol). Všechno to jsou místní menší RK, ale s lidským, přesto samozřejmě velmi profesionálním a velmi zodpovědným přístupem. Většina realitních kanceláří dokáže spolupracovat, tzn. že žádná z nich nemá potíž zastupovat zdarma kupujícího, protože se rozdělí o provizi s kteroukoli RK ze strany prodávajícího. To zaručí, že vám pomůže vybrat opravdu podle vás, co vám sedí na míru.
Z dosavadní praxe tady na ostrově je mi známo, že 2 RK tady provizní spolupráci odmítají a to ERA a Sothebys. Což mne velmi překvapilo, že Sothebys jako International RK. Za mne osobně i přesto, že nejsou ochotni se dělit o provizi, odpovídá-li jejich nabídka mým klientům, na nemovitost je upozorním s tím, že je nemohu zastupovat a věnovat víc této nemovitosti, jelikož RK odmítá provizní spolupráci. Je již na nich, jak věc uchopí 🙂 Z větších RK se mi dobře spolupracuje s KW real estate a RE/MAX např.
V naprosté většině realitky disponují makléři, kteří mluví anglicky. A dnes už není úplně nezvyklé „trefit se“ do realitky, pro kterou pracuje slovensky nebo česky hovořící člověk 🙂 Ano na Madeiře žije už opravdu hodně Čechů, Slováků, Poláků. Mentalita i kultura zdejších lidí je nám blízká. A i když je to 3,7 tisíce km daleko, najdete tu české kořeny i v historii (je zde pochován poslední český král Karel I. - Monte, Funchal).
Spoluprací s jedním vybraným makléřem ušetříte opravdu hodně času a věřte, že také financí!
Česká realitní makléřka na Madeiře - s profesionálním místním týmem za zády
Madeiru jsme objevili v roce 2009 a od té doby jsme ještě několikrát navštívili. Rok a půl už tu trvale žijeme. S několika lety realitní praxe v ČR jsem před rokem začala spolupracovat s místní realitkou. Velmi dobře se známe s jejím majitelem, který pomohl nám právě při hledání našeho nového domova na Madeiře. Nechcete-li být na kupní proces sami nebo hledáte-li vhodnou nemovitost pro investici, můžete mne kontaktovat. TADY najdete odkaz na mou facebookovou stránku (jsem i na Messengeru a WhatsAppu).
BEM VINDO NA MADEIRA
Zpestřete si návštěvu Madeiry pohodovou plavbou elegantní lodí. Maximální soukromí, max pro 6 osob, posezení, relax, s malým snackem a sociálním zázemím.
Cena od 300 EUR /loď
Objednejte u Tomáše na tel. +420 724797630
Spojte se s námi na FB
SEA WOLF
Jak celý kupní proces probíhal v našem případě?
Rok jsme sledovali vývoj cen nemovitostí na některých serverech. K naší nelibosti velmi stoupala cena v čase. Pak jsme zakoupili letenky a na dva týdny odletěli na Madeiru celá rodina s tím, že se pokusíme najít dům, kde bychom si uměli představit žít, kde bychom našli náš budoucí domov. Během naší dvoutýdenní návštěvy Madeiry v lednu 2022 jsme si prošli a prohlédli celkem asi 15 domů.
Napsali jsme asi 5 realitkám. 3 z nich se nás ujali a z těch 3 jsme si po prvních prohlídkách vybrali toho, kdo nám nejvíce vyhovoval 🙂 Prostě jsme si „sedli“. A to byl právě majitel malé RK QUALI - Pedro Silva, pro kterou aktuálně s radostí pracuji i já.
Pedro s námi projel asi 10 nemovitostí s tím, že když si nevybereme, pomůže nám při další plánované návštěvě. Proč, kdy a jak, zkrátka náš příběh si můžete v případě zájmu přečíst ZDE. Pedro s námi prošel přihlášením na úřadu pro NIF (daňové číslo) - ve Funchalu u La Vie OC (vydávají zdarma), v Calheta 10 EUR - bez NIF nemůžete nic koupit. A pomohl nám v bance se založením účtu (pro nás to byla první zkušenost koupě nemovitosti v zahraničí, takže jsme jeho pomoc opravdu uvítali).
Nejvíc se nám líbil poslední dům, co jsme viděli před odletem do Česka. Ale ještě jsme nebyli rozhodnuti. Zkrátka nechali jsme všechny dojmy v nás pěkně „bublat“. Po návratu do ČR jsme si povídali, dívali se zpětně na videa i fotky a zvažovali asi 3 různé domy. Všechny v lokalitě Calhety.
Calhetu máme v srdci, protože jsme tady strávili svatební cestu v roce 2009. Dalším vodítkem pro nás byla Marina Calheta, protože manžel měl v plánu koupit loď a jezdit výlety podél pobřeží. Tedy směřovali jsme koupi domu někam k marině poblíž. Zkrátka dávala nám lokalita smysl nejen emoční.
Asi po 2 týdnech jsme si od Pedra vyžádali video z posledního domu, co nás zaujal. Za 2 dny jsem jej měla v emailu ke stažení. Měli jsme mnoho dotazů. Postupně nám všechny zodpověděli. A začalo vyjednávání o ceně, za jakou bychom měli zájem dům koupit. Podařilo se usmlouvat asi 4% slevu, což nám pokrylo skoro celou daň z nabytí nemovitosti, což se hodilo. A asi měsíc po naší návštěvě v lednu jsme na dálku podepsali rezervační smlouvu (to lze, pokud máte již NIF).
V rezervační smlouvě (bývá dvojjazyčná - EN a PT) je uvedené vše podstatné jako kdo, odkud, čísla pasů nebo ID, cena celková, cena pro rezervaci, dokdy musí být uhrazeno a podepsána kupní smlouva tzv. deed. Rezervační smlouvu tzv. Promissory lze po přečtení drobně upravovat (musí mít určité náležitosti, aby ji přijal notář). Záloha činí běžně 10-20% z kupní ceny, záleží na hodnotě nemovitosti. Čím levnější tím vyšší záloha. Museli jsme uhradit převodem z českého účtu, v našem případě rovnou na účet prodávajícího (po odsouhlasení si) do 5 pracovních dnů. Jinak by promissory byla neplatná a začali bychom znovu.
Samotná kupní smlouva u notáře (deed - už je jen v portugalském jazyce) a můžete se k ní dostat přes realitní kancelář, která vás zastupuje den až dva dny předem - přesněji řečeno k draftu. Nic zásadního v ní nemůže být měněno, jen opravy v datech, pokud je něco chybně.
3 dny před podpisem jsme se přijeli podívat do našeho budoucího domova, zda je již vyklizen a připraven na nové majitele - PRO NÁS :). Musím říct, že vše bylo v naprostém pořádku a dům byl opravdu velmi čistý. Myslela jsem si původně, že to řeší realitka prodávajícího, ale později jsem zjistila, že žena původního majitele se živí jako paní na úklid, a tak to bylo vlastně opravdu profesionálně uklizené 🙂
V den podpisu kupní smlouvy (asi 3 měsíce po podpisu promissory) jsme šli nejprve do banky (před podpisem deed!), kde jsme uhradili daň, kolkovné a cenu za dům. Dostali jsme dva šeky (jeden za uhrazení daně a druhý za dům). Na Madeiře se předání řeší "z ruky do ruky", výmění se klíče od domu za šeky. Jde o velmi bezpečný způsob předání nemovitosti (po podpisu oběma stranami). A tak se šlo k notáři. Tam nám Pedro těsně před přečetl a přeložil smlouvu. Všimli jsme si „malého zádrhelu“. Na smlouvě byla uvedena jiná adresa, než jsme měli v promissory! Poukázali jsme na to, ale bylo nám řečeno, že je to v pořádku, že to se stává! 🙂 Ok, tak se šlo na VĚC.
Notář prostřednictvím projektoru promítal smlouvu na zeď, četl ji a pak jsme ji měli podepsat. Znovu jsme upozornili na jinou adresu. Notář vzal fotku domu a zeptal se nás, zda je to ten dům, co chceme koupit 🙂 ano! Uff, úleva. Bylo nám vysvětleno, že z důvodu dalších (nových) domů vedle našeho domu, které mezičasem dostavěli, získala původně bezejmenná ulička nalepená na větší ulici své jméno 🙂
Podepsali jsme, předali jsme šeky, dostali jsme klíče a HURRRÁÁÁ do nového domova. Jeden muž, jedna žena, jedno děvče, pes a kočka 🙂 První noc byla velmi zvláštní. Všechno se ozývalo, hodně fičelo a my nemohli spát. Rozhodně jsme nemohli říct, že jsme se cítili v domě hned jako doma. Jako doma jsme se v domě začali cítit až po pár týdnech. A dnes dům milujeme i s jeho nedostatky! Splnili jsme si SEN.
Určitě doporučuji obeslat více realitek s detaily, co hledáte a s jakým cílem a kdy máte představu svůj SEN / potřebu uskutečnit (pro bydlení nebo na investici)? To je důležité nejen kvůli daním, ale i kvůli atmosféře - sousedství. Zkuste je požádat, aby se ozvali, pokud se objeví nějaká nemovitost odpovídající vašemu záměru. Pokud nebude realitka reagovat, nemá smysl s ní ztrácet čas.
Na ostrově je jich dost a mají motivaci s vámi komunikovat. Jakmile si vyberete (podle komunikace, reakcí, osobního poznání atd.) můžete se s ní / s ním domluvit na prohlídku bytu, domu či pozemku, který nabízí i jiná realitka. Jak jsem již uvedla v odstavcích výše, realitky tady spolupracují (většina), a když realitka vidí v jiné RK nemovitost, která by se mohla líbit jeho klientovi, domluví prohlídku a o případnou provizi se rozdělí obě realitky.
Vlastně si z někoho, s kým si sednete, kdo vám bude vyhovovat „vyrobíte“ vašeho „dvorního“ realiťáka a on / ona bude pracovat pro vás.
Prohlídky
Koupi nemovitosti můžete řešit několika způsoby:
Vybrat si dům / byt (apartmán) či pozemek snů během dovolené
Během své dovolené můžete využít čas na maximum a sami nebo s pomocí za 1-2 týdny stihnout co nejvíce prohlídek s cílem, že si vyberete (podobně jako my). Záleží na vás, jak moc jste zaměřeni na konkrétní lokalitu (tím se lépe hledá, protože víte, co chete, ale zužuje se výběr - poměr cena/výkon). Pokud vám nesejde na lokalitě, máte jasný rozpočet, možnosti se rozšiřují.
Extra cesty na Madeiru kvůli prohlídkám
Pokud se vám nepodaří vybrat si během dovolené, nezbyde vám než sledovat aktuální nabídky a zareagovat vždy, když uvidíte něco zajímavého. Ale je potřeba počítat s tím, že ne vždy je inzerce aktuální. Jak jsem již uváděla, RK často ponechávají inzerci na obecných serverech, nestarají se o aktualizaci nebo jednou za čas. Nemovitosti se tváří jako že jsou dostupné a ve skutečnosti už nemáte šanci je získat. Proto než kvůli takové nemovitosti budete kupovat letenky, ověřte si buďto se svým makléřem / makléřkou dostupnost zájmové nemovitosti nebo se zkuste spojit s inzerujícím.
Další "hrozbou" je, že nemovitost je v nabídce banky, než dorazíte, bude pryč nebo už nebudou přijímat nabídky. Taky se stává, že nemovitost nemá licenci, tedy povolení pro užívání na bydlení. S tím je spojena řada nepříjemností a taky vedlejších financí pro její "legalizaci". RK vám tohle všechno ověří. Asi bych se nepouštěla do kupování nemovitosti napřímo s majitelem, ale to je na každém z nás, jakou cestu zvolí.
Mnoho věcí jde řešit na dálku, když máte někoho, komu můžete důvěřovat nebo se znáte. A to je další možnost, jak koupi nemovitosti řešit. Můžete někoho pověřit, ať vše za vás vyřeší. Dát mu ověřenou plnou moc. Je potřeba, aby byla v portugalštině jako soudní překlad (s razítkem). Osobně mám zkušenost s jedním z mých klientů (při koupi domu v Arco da Calheta), plnou moc s omezeným datem platnosti nechal přeložit a ověřit na portugalské ambasádě v Praze.
Ceny nemovitostí
V září 2020, kdy jsme nemovitosti na Madeiře začali sledovat, se 4 pokojový dům (který jsme měli cíl najít - samozřejmě s výhledem na oceán :)) dal koupit do 300 tis. EUR ve velmi pěkném stavu bez nutnosti rekonstrukce. Pod 200 tis. EUR s nutnou rekonstrukcí. Nové domy se v lokalitě Calheta pohybovaly kolem 500 tis. EUR.
Když jsme byli připraveni a kupovali na začátku roku 2022, museli jsme už 10-15% přidat. Někdo očekával po koronaviru propad cen, ale o ostrovy v důsledku nejen pandemie, ale i světových událostí jako je inflace, drahé energie, migrace či války, je výrazný zájem stále z celého světa. Úsudek na pokles cen tedy nebyl správný. A podle mého názoru se zájem prozatím určitě nesníží. Díky výrazným klimatickým změnám jsem přesvědčena, že právě naopak. Madeira totiž patří do subtropického pásma, kde je mírné klima po celý rok.
Dnes jsem přesvědčena (a mnoho mých kolegů i kolegyň), že ceny nemovitostí dosáhly prozatím svého vrcholu (2023), od roku 2022 stouply v některých lokalitách až o další desítky procent nahoru. Nyní ale přestalo další výrazné stoupání. Otázkou je, zda dojde k poklesu. U některých nemovitostí jistě, protože majitelé to zkouší, co je zákazník ochoten zaplatit a ví, že je Madeira v kurzu a pokud nespěchá s prodejem, je těžké je přimět ke změně názoru. Něco jiného je, pokud je motivovaný k prodeji, např. protože se rozvádí. Takže je to trochu o štěstí. Vždycky si o slevu pro mé zákazníky řeknu a hledám argumenty k vyjednávání. Maximálně nejhůř se vám stane, že budete odmítnuti, nic horšího 🙂
Co se týká luxusních novostaveb s výhledem na moře nebo dokonce přímo u oceánu, ceny se pohybují u apartmánu 400 tis. + a u domu 700 tis. EUR + (rok 2023). Pokud je nemovitost atraktivní (stav, výhled, lokalita, cena), je potřeba se rozhodovat rychle, v řádu dní. Nemovitost se často ani nedostane na realitní servery, do 2 týdnů je pryč.
Možnost hypotéky v Portugalsku / na Madeiře?
Ano, je to možné. A není to o nic složitější než v Česku. Její výše vypočítává podle věku, hypotéka musí být splacena max. do 70 let věku. Ve srovnání Českem jsou tu velmi nízké úrokové sazby, něco kolem 4% max. Je potřeba mít alespoň 30% hodnoty nemovitosti cash. Samozřejmě je potřeba dodat mnoho dokumentace. S tím vám mohu pomoci nebo jakákoli jiná realitka, kterou si vyberete.
Máte vybranou nemovitost a co dál?
Jednejte o ceně - jak jsem již psala výše, ceny nemovitostí jsme sledovali rok a zaznamenali jsme, že někdy nemovitost zlevní (ale jindy zas stoupne). Proto jsme to aspoň zkusili a na základě i rady Pedra z QUALI jsme dali nabídku o 10% nižší. Na tu nám majitel nepřistoupil, ale nakonec alespoň 4% to byly.
Dům, který jsme si vybrali, byla jeho cena lehce za hranicí našeho plánovaného rozpočtu. K ceně jsou potřeba připočítat ještě další náklady jako je daň z nabytí nemovitosti, kolkovné, notář. Výpočet těchto výdajů si můžete zkusit udělat i sami, stáhněte si e-book zdarma: Základní realitní průvodce Madeirou, kde v bonusové části najdete odkaz na stránky pro výpočet. Tedy určitě o ceně zkuste vyjednávat a to i u novostaveb 🙂 nebo si "najměte" realiťáka / realiťačku.
Kdo může nemovitost koupit
Pořídit si nemovistost může samozřejmě každý, kdo disponuje financemi nebo mu je schválena hypotéka. To znamená, musí být schopen doložit své příjmy ve své zemi. Nyní mi jde o popsání toho, zda mohou manželé kupovat zvlášť. Ano mohou. Nemusí kupovat do společného jmění manželů. ALE: pokud by následně v budoucnu chtěl/a nemovitost prodat, musí s prodejem souhlasit i druhá drahá polovička 🙂
Ošetřit se to dá samozřejmě rozděleným majetkem manželů. Taky jsem už takový případ řešila. Pro tento případ musí být soudní překlad do portugalštiny patřičného dokumentu s apostilou (doložkou). Tedy budete potřebovat překladatele s registrací v Portugalsku (jejich seznam najdete na stránkách české ambasády v Lisabonu), který vám dokumenty profesionálně přeloží a následně dá apostilu tzn. potvrdí pravost dokumentů a podpisů.
Pokud je člověk single nebo rozvedený, je to jednoduché. Pro to stát se majitelem/kou nemovitosti na Madeiře potřebuje následující:
PLATÍ SAMOSEBOU PRO VŠECHNY 🙂
NIF – Número de Identificacao Fiscal (daňové číslo v PT), bankovní účet na Madeiře (nebo v Portugalsku), pas a samozřejmě finance nebo počítat s vyřízením hypotéky (vždy ale mít připraveno min.30% z ceny na účtu).
NIF – Número de Identificacao Fiscal
Jako první krok je třeba zařídit NIF, takové daňové číslo (něco jako české rodné číslo - máte jej na celý život), které tu musí mít každý, kdo žije na Madeiře nebo tu něco vlastní, podniká. Potřebujete jej pro jednání na úřadech, pro podnikání - odečty nákladů, pro daně, pojištění, zkrátka všude, kde potřebujete cokoli zařizovat. Bez NIF zkrátka nic nekoupíte. Přidělí vám jej na finančním úřadě. Potřebujete k tomu pas a ID nebo doklad o platbě třeba elektřiny, zkrátka něco, z čeho vyčtou vaše trvalé bydliště (v pasu není, proto ještě druhý doklad).
Realitka vám může pomoci s vyřízením. Ve Funchalu (u La Vie) žádný poplatek za zřízení není (2023) a jde to rychle, do 15 min. hotovo. V Calheta ale např. chtěli poplatek 10 EUR / os. Finanční úřad ve Funchalu ZDE.
Založení bankovního účtu
Banku si můžete vybrat sami. Můžete např. porovnat měsíční poplatky nebo jaké produkty nabízí. Nebo pokud si budete vyřizovat hypotéku, tak podle nabídky, úroků, vstřícnosti banky. My si nechali poradit NOVOBANCO. Nepatří mezi nejlevnější banky, ale údajně je vstřícná k cizincům. Měsíční poplatky tu jsou 7,90 EUR. Za výběry, příkazy se pak nic už víc neplatí - ze žádného bankomatu. Zabezpečení mi přijde v pořádku - přihlášení přes webové rozhraní se zadáním přiděleného osobního čísla a PINU, ale pokaždé je vyobrazen jinak, takže nikdy nejsou číslice na stejném místě.
Založení účtu je jednoduché (tedy určitě si vyžádejte anglicky hovořícího bankéře / bankéřku). Potřebujete následující dokumenty:
NIF, pas nebo občanku (mají radši pas, protože potřebují zkontrolovat váš podpis), potvrzení v angličtině o zaměstnání / spolupráci pokud jste např. externista nebo poslední daňové přiznání. Nic víc nechtěli. Protože jsem neměla s sebou to potvrzení v angličtině, měli jsme jen výpisy z české banky za posledních 6 měsíců (jako doklad o příjmech) a jim to nestačilo, účet nám připravili s tím, že jakmile emailem po návratu do ČR pošlu potvrzení o spolupráci (že mám příjem), účet schválí a otevřou. Což se v dalším týdnu po návratu také stalo. Je třeba počítat s prvním vkladem, který v NOVOBANCO činí 250 EUR. Na místě jsme podepsali stoh dokumentů v portugalštině, dostali jsme PINy ke kartám a přístupovou kartu s kódy k internetovému bankovnictví a šli jsme.
Celý proces v bance nám zabral asi hodinu, možná hodinu a půl.
Výměna CZK na EUR
Naše osobní zkušenost ohledně výměny CZK na EUR byla velmi dynamická. 22.02.2022 jsme podepsali kupní smlouvou na prodej našeho domu v ČR a zároveň stejný den i na dálku promissory (rezervační smlouvu na koupi našeho budoucího domu na Madeiře). Měli jsme 5 dní na provedení platby zálohy. 24. února začala válka na Ukrajině a kurz české koruny byl značně nestabilní, okamžitě vylétl nahoru.
Něco jsme nevýhodou kurzu ztratili u téhle první platby. Později ČNB začala "dotovat" CZK, takže kurz se stabilizoval a vyvíjel se v náš prospěch. Když jsme převáděli CZK z prodeje domu v Čechách na EUR, vychytali jsme druhý nejlepší kurz v té době: 24,50 CZK / 1 EUR. Je efektivní sledovat i tyhle věci. O rok déle bychom ušetřili ještě téměř 300 tis. CZK 🙂 (kurz 23,45) Ale to jsme už nemohli a ani nechtěli čekat.
Tedy i takovéhle detaily vám mohou ušetřit v určitých budgetech i statisíce.
Využila jsem taky online platformy (Robot FX) od Raiffeisen Bank (zdarma ke svému účtu), kde jsem dosáhla na lepší kurzy než pouhým převodem v běžném bankovnictví a převedeno jsem měla okamžitě zadanou částku. Kurz se totiž v průběhu dne mění a daná nabídka platí v daný okamžik. Informujte se proto vždy u své banky, svého bankéře, jaké jsou možnosti. Platbu jsme odeslali jako SEPA platbu v rámci EU, poplatek tam byl asi 250 CZK.
Jak je to s daněmi a poplatky
Vypočítává se z ceny nemovitosti a je to 0-8% z ceny. Záleží, zda kupujete nemovitost pro sebe na bydlení nebo jako investici a o jaký typ nemovitosti se jedná.
Výše daně se dále určuje podle ceny, tedy např. u levnějších nemovitostí pro investici zaplatíte jen 2 % z ceny, ale např. u drahých nemovitostí (cca 359 000 EUR – 688 000 EUR) se platí téměř 8% z kupní ceny. Detailně tyto polatky popisuji ve svém e-booku, který si můžete stáhnout zdarma ZDE. Je tam i bonusová část, ve které si můžete sami udělat simulaci poplatků - podrobně tam popisuji postup a uvádím odkaz na oficiální stránky úřadu.
Proces koupě nemovitosti na Madeiře – shrnutí v bodech:
(naše osobní zkušenost a zkušenost z desítky prodaných nemovitosti v posledním roce):
1. Výběr nemovitosti: podle rozpočtu, lokality, záměru - co mám s nemovitostí v plánu
2. NIF – zařízení daňového identifikačního čísla na Finančním úřadu (pas a jiný doklad s adresou: např. občanka)
3. Založení čísla účtu – pas, občanka, potvrzení o zdanitelných příjmech nebo potvrzení ze zaměstnání či z firmy, pro kterou pracujete a počáteční vklad 250 EUR
4. Rezervační smlouva (promissory) – zaplacení 10% - 20% ceny (často na účet majitele, ale dá se domluvit i na účet RK) nebo máte možnost si zaplatit notářskou úschovu. Platba musí proběhnout většinou do 5 pracovních dní, jinak je rezervační smlouva neplatná a začínáte znovu.
5. Výměna CZK na EUR a zaslání na váš portugalský účet – nejlepší je domluvit si v bance individuální kurz nebo si zjistit další možnosti. V objemu financí, v jakém se při koupi nemovitosti pohybujete, hraje rozdíl třeba jen 0,40 CZK docela hodně peněz.
6. Vyřízení případných dalších věcí spojených s podpisem (pokud jsou třeba z ind. důvodů - např. jeden můj klient odplul na měsíc přes Atlantik a nebyla jistota, zda třeba kvůli počasí se stihne včas k podpisu deed dostavit nebo se podpisu deed - kupní smlouvy u notáře může zúčastnit jen jeden z manželů) - pak je potřeba zajistit: Plná moc, překlady potřebných dokumentů - jako např. rozdělené jmění manželů aj.
7. Platby v bance v den D- podpisu kupní smlouvy: kolkovné, daň + platba nemovitosti mínus uhrazená záloha (mít potvrzení o provedení platby zálohy s sebou k podpisu deed) - od banky obdržíte dva šeky (uhrazená daň a hodnota nemovitosti mínus záloha)
8. Podpis kupní smlouvy
9. Předání šeků prodávajícím
10. Uhrazení poplatku notáři
11. Přepis na katastr - trvá 3 týdny (RK vám vytáhne online provedený zápis a pošle, případně si vyžádejte), fyzicky v našem případě trvalo 7 týdnů, než jsme jej dostali. V jiných případech, které jsem řešila to trvalo podobně 5-6 týdnů (fyzicky, kdy obdržíte i originál kupní smlouvy, do té doby máte u sebe jen kopii).
JAKÉ jsou náklady v kupním procesu?
Provize realitce: 0 Kč (platí prodávající)
NIF: 0 až 10 EUR
Daně: 1-8 %
Kolkovné: 0,8 %
Notář: 500 - 900 EUR (záleží na hodnotě a druhu nemovitosti) - RK vám spočítá přesně kolik u vybrané nemovitosti předem než cokoli podepíšete
Užitečné odkazy:
Vytvořte si ZÁZEMÍ v ATLANTIKUREFERENCE
Naše představa byla velmi jasná a chtěli jsme co nejrychleji najít a koupit vhodnou nemovitost. Monika velmi dobře pochopila naše očekávání a nastavení. Vždy rychle reagovala na všechny naše nápady a průběžné změny plánů, takže jsme během pár dnů opravdu našli dům, který odpovídal našim představám a rozpočtu. V průběhu jednání s prodávající stranou nám pomohla vyjednat výhodné podmínky odkupu vybavení a pokaždé poradila a zajistila, vše co bylo v průběhu potřeba. Je to profesionál se vším všudy, vždy připravený pomoci a kterého budeme rozhodně doporučovat dál.
Velké poděkování Monice Dvořákové a skvělému týmu z QUALI Real Estate za pomoc při hledání našeho snového domku na Madeiře. Profesionální přístup, pomoc, ochota, trpělivost, nás dovedli do konečné fáze a tím je vlastní dům s výhledem na oceán a nové přátelství. Děkujeme Moniko. 🍀
Drahá Moniko, děkujeme za Vaše nadstandardní služby. Jsme moc rádi, že jsme se po našem prvotním neúspěchu s oslovením prodávajícího makléře, rozhodli využít právě Vás a realitní kancelář Quali. Vše poté proběhlo hladce, rychle a na profesionální úrovni. Jsme opravdu moc šťastní, že se nám s Vaší pomocí podařilo pořídit přesně to, co jsme chtěli. S pozdravem Michal a Eva
Velké poděkování Monice Dvořákové a celému týmu Quali real estate za ochotu, vstřícnost a profesionální přístup při realizaci našeho snu, pořízení nemovitosti na ostrově Madeira. I přes náš omezený rozpočet a specifické požadavky se podařilo najít a následně v krátkém čase zrealizovat nákup nemovitosti v krásné slunné části ostrova nedaleko Calheta beach s nádherným výhledem na oceán. Ještě jednou děkujeme za vše a jsme moc rádi, že jsme si pro tento významný krok vybrali právě Vás. Kristina Polova
Vielen Dank Monika, es war eine tolle Zusammenarbeit und Begleitung bei unserem Vorhaben in Ponta do Sol. Wir können euch sehr gut weiterempfehlen.🌴 Sabina Priebe
Kam dál?
