Jak se „k čertu“ vyznat v dani z koupě nemovitosti?

Koupě nemovitosti je často jedním z největších finančních rozhodnutí, které v životě uděláme. Pro většinu lidí je to zároveň i krok směrem k realizaci jejich snů o vlastním bydlení nebo investování. Přestože může být proces nákupu nemovitosti sám o sobě složitý (tím spíše ve spojení s jazykovou bariérou), přidává se k tomu ještě otázka daní, která může být mnohdy matoucí. V tomto článku se zaměříme na specifika daně z koupě nemovitosti na Madeiře, kde se situace odlišuje od jiných míst, zejména kvůli podpoře trvalého žití na ostrově.

Většina z vás je zvyklá ze své domoviny, že daň z prodeje nebo koupě nemovitosti se vypočítá jednoduše daným procentem z domluvené ceny nemovitosti. Tak jednoduché to ale tady na ostrově není. Tady totiž hraje důležitou roli účel koupě nemovitosti.

Příklad: pokud si koupíte dům s tím, že chcete ušetřit na daních a nahlásíte rezidenční bydlení, za 3 roky si to rozmyslíte, odstěhujete se zas jinam a budete chtít dům pronajímat turistům, tedy pro AL, může se stát, že vás finanční úřad požádá o doplacení rozdílu daně. To „hrozí“ po dobu 6 let. Po 6 letech si můžete s nemovitostí nakládat již dle své libosti. Pojďme se podívat podrobněji na čísla.

Trvalé bydlení

Pokud plánujete koupit nemovitost za účelem trvalého bydlení, máte štěstí. Daň z koupě nemovitosti je v tomto případě nejnižší. Madeira totiž podporuje obyvatele, kteří se zde chtějí usadit natrvalo. Kromě nízké daně můžete po dobu tří let využívat bonus od finanční správy, který vám umožní neplatit roční daň z nemovitosti. Tento bonus je však třeba si aktivně vyžádat, což zahrnuje podání žádosti a splnění příslušných podmínek.

Investiční nemovitosti

Pak je tu daň investiční, která se vztahuje na nákup druhé a další nemovitosti, například pro dlouhodobý pronájem. Může to být i vaše první nemovitost na ostrově, pokud ji hodláte využívat tímto způsobem. Daň v tomto případě je vyšší než pro trvalé bydlení, ale stále je nižší než daň z krátkodobého pronájmu. Investování do nemovitostí na dlouhodobý pronájem je na Madeiře stále podporováno, i když s menšími úlevami.

Krátkodobý pronájem (tzv. AL – alojamento local)

Nejvyšší daň se platí v případě koupě nemovitosti za účelem jejího pronájmu krátkodobého. Zde se počítá s nejvyššími výnosy, které nemovitost může generovat, zejména proto, že Madeira je oblíbenou turistickou destinací celoročně. Proto v tomto případě není žádná podpora nebo úleva z daně a daň pak činí 7% podle výše investice. To znamená, že pokud koupíte nemovitost za účelem krátkodobého pronájmu, musíte se připravit na vyšší daňové zatížení.

Příklady výpočtu daně

Abychom lépe pochopili, jak se daně z koupě nemovitosti počítají, ukážeme si fungování výběru daně na konkrétních příkladech s obrázkem simulace výpočtu daně.

Vysvětlivky:
IMT (daň z koupě nemovitosti)
Imposto de Selo (kolkovné)

Příklad 1: Trvalé bydlení

Nemovitost v hodnotě 200 000 EUR

Nemovitost v hodnotě 500 000 EUR

Nemovitost v hodnotě 1 000 000 EUR

Příklad 2: Dlouhodobý pronájem

Nemovitost v hodnotě 200 000 EUR

Nemovitost v hodnotě 500 000 EUR

Nemovitost v hodnotě 1 000 000 EUR

Příklad 3: Krátkodobý pronájem

Nemovitost v hodnotě 200 000 EUR

Nemovitost v hodnotě 500 000 EUR

Nemovitost v hodnotě 1 000 000 EUR

Závěr

Zorientovat se v dani z koupě nemovitosti na Madeiře může být složité, ale pochopení základních principů a účelů, pro které nemovitost kupujete, vám může výrazně usnadnit celý proces. Doufám, že vám tenhle článek pomohl se lépe zorientovat v problematice daní a že budete schopni udělat informované rozhodnutí při koupi vaší nemovitosti na tomto krásném ostrově.

Ještě složitější je VÝPOČET DANĚ, pokud kupujete POZEMEK! Záleží, zda je pozemek jako „URBAN“ nebo „RURAL“. Obecně se dá říct: POČÍTEJTE S cca 7% DANĚ PŘI KOUPI NEMOVITOSTI!

Pokud vás napadnou další otázky nebo potřebujete podrobnější radu je určitě žádoucí se obrátit na specialisty v oblasti realitního práva a daní. Nebo můžete kontaktovat mne.

Kam dál? Třeba SEM