KUPUJETE NEMOVITOST NA OSTROVĚ? Jaký postup v kupním procesu bude fungovat právě pro VÁS?

Znáte to, rozhodli jste, připravujete plány a strategii a JDETE O DALŠÍ KROK VPŘED. Začínáte realizaci VAŠEHO PROJEKTU MADEIRA! S jakými očekáváními se vrháte do realizace? Možná předpokládáte, že systém a postupy v realitním procesu fungují všude stejně jako v Česku nebo na Slovensku. Možná očekáváte, že potkáte kompetentní NĚCO „zabaleného“ v podobě jedné osoby nebo agentury, která VÁM dá 100% záruky v podobě garance na všechno, co VÁS cestou potká. Jenže takové ZÁZRAKY neexistují.

Možná jen předpokládáte, že tu lidé z agentur včetně cizinců znají každý detail o nemovitosti a všechna pravidla. Jenže milí zlatí, takhle to tady nefunguje! V každém kraji na ostrově platí trochu jiná pravidla např. ohledně zastavitelnosti plochy nebo výšky staveb aj. Neexistuje centrální registr. CO TEDY MŮŽETE OČEKÁVAT A Z JAKÝCH CEST K REALIZACI SVÉHO PROJEKTU SI MŮŽETE VYBRAT?

Z mého pohledu realitního agenta na ostrově je nejtěžší vybírat z pozemků. JAK jsem už uvedla, neexistuje centrální registr (zatím), často majitelé nemají ani topografické zaměření, proces se protahuje o několikaměsíční čekání. Majitelé se často rozmyslí na poslední chvíli o ceně nebo o tom, že vlastně vůbec prodat nechtějí. Samozřejmě do podpisu rezervace, pak už jim hrozí postih.

Proč realitky berou takové nemovitosti do nabídky?

Protože, když to nevezme jedna, vezme to jiná. Konkurence je tu dost tvrdá, ale spolupracující. Jde jen o obchod. A pokud jsou dokumenty v pořádku: ten chce prodat, ten chce koupit, tak jim v tom pomůžeme. Důležité je, že v závěru mají všichni, co chtěli a jsou spokojeni.

Až na to, že proces může trvat někdy i půl roku s rizikem (do podpisu promissory – rezervace), že si to majitel ještě rozmyslí. Takže je potřeba zvážit, zda VÁM to za to opravdu stojí nebo se PODÍVÁTE PO NĚČEM DOSTUPNĚJŠÍM. Krásných míst je na ostrově opravdu na výběr dost.

VÝPOČET DANÍ a SPECIFIKACE STAVBY

Výpočet daní je ještě složitější než u domů. Záleží, zda je to pozemek stavební nebo zemědělský nebo venkovský (urban, agricultural nebo rural). Pro každý z nich platí jiné možnosti staveb. Druh stavby ovlivňuje i to, zda je to vaše první nemovitost na ostrově (v případě agricultural). Přiznám se, že já osobně v daních „plavu“ ještě do dneška. Opravdu to není snadné. Mám ale za zády místní realitku, která daň vypočítá vždy správně. Obecně platí, že je potřeba k ceně nemovitosti (a je jedno jaké) připočítat přibližně 8%. Pokud to bude méně, budete jen „příjemně“ překvapeni (pro trvalé bydlení jsou určité úlevy).

Na příkladu investice do pozemku vidíte, že není vůbec snadné se v daních a pravidlech stavby zorientovat pro místní lidi natož pro cizince! JAK TEDY POSTUPOVAT, KDYŽ CHCETE ZNÁT PŘESNOU SPECIFIKACI STAVBY NA KONKRÉTNÍM POZEMKU, JAKOU TAM LZE POSTAVIT?

▶▶▶ Je NEZBYTNÉ domluvit si setkání s jakýmkoli ARCHITEKTEM na ostrově! On jediný je kompetentní Vám vysvětlit a případně ověřit u městského architekta, jaké jsou možnosti u konkrétního pozemku. To znamená, je potřeba počítat s vedlejšími výdaji v podobě platby za konzultace s odborníky, pokud chcete detailní specifikace a mít „jistoty“. Do uvozovek to píšu proto, že během např. 2 let se může změnit něco v zákoně nebo v městské vyhlášce.

Investice do nemovitosti vždy nese nějaká rizika stejně jako jiné investice. A to je potřeba si uvědomit. NEČEKEJTE GARANCE (ne v detailech)! To raději investujte třeba do podílových fondů nebo nemovitosti u sebe doma (v ČR / SR), kde jste zvyklí na určité postupy a možná garance.

▶ Pokud se budete cítit v klidu a bezpečně s obecnými garancemi typu, že je možné postavit rodinný dům v daném procentu zastavitelnosti (ta bývá daná v obecných informacích u nemovitosti) např. 15% a sítě i voda jsou v sousedství, schůzku nepotřebujete. Samozřejmě do chvíle, kdy začnete řešit stavbu. Vaše první kroky musí směřovat za architektem.

▶ U pozemku a následné stavby je potřeba počítat, že zhruba rok VÁM budou trvat architektonické plány a veškerá povolení a licence. A další rok samotná stavba. Tedy reálně bude HOTOVO do 2 LET! Největším oříškem posledních let je sehnat stavební firmu. Mám pocit, že všichni makají na nové centrální nemocnici ve Funchalu 🙂

Dalším HORKÝM TÉMATEM je, jaká máte očekávání u právní dokumentace? Jak probíhá kupní proces jsem popisovala už mnohokrát i v eBoocích. Připomenu odkaz na stránku, kde je KUPNÍ PROCES velmi detailně popsaný ZDE.

▶ Nečekejte, že kupní smlouvu dostanete týden dopředu a že ji budete moci měnit podle svých pocitů, abyste se cítili komfortně. Agentura QUALI, pro kterou pracuji, na základě našich mnohých připomínek (mne a mé švýcarské kolegyně), po dohodě s notářem ve Funchalu, se kterým spolupracuje, nám pro naše klienty poskytuje alespoň DRAFT kupní smlouvy 1-2 dny před podpisem. TO JE ÚSPĚCH.

• ▶ Kupní smlouva není o pocitech, ale o faktech. Kupní smlouvu připravuje státní notář a není možné ji měnit, ŽÁDNÁ STRANA. Pouze tak ji přijme katastr nemovitostí. Je pouze v portugalštině a obsahuje fakta, jako jsou údaje o prodávajícím, kupujícím, nemovitosti, ceně a způsobu úhrady s čísly dokladů, hodnotě nemovitosti stanovené finančním úřadem (pro výpočet platby roční daně z nemovitosti) a že je nemovitost nezatížená dluhem. Dále zastupující strany v procesu, tedy realitní agentury a překladatel z portugalštiny do angličtiny. A to je vše.

▶ Předání probíhá podpisem kupní smlouvy (deed) oběma stranami a předáním šeku (úhrada zbývající ceny nemovitosti). Před podpisem musí být uhrazena daň z koupě nemovitosti a taky kolkovné.

▶▶▶ Pokud VÁM tento systém nevyhovuje z různých důvodů: necítíte se jistě, cítíte nedůvěru ke komukoli, dělá VÁM potíže se zorientovat, máte předsudky, zkrátka necítíte se komfortně – vřele VÁM DOPORUČUJI obrátit se na právního zástupce s notářskou licencí, tak můžete mít kupní smlouvu k pročtení mnohem dříve a navíc v angličtině.

Samozřejmě se jedná o soukromou službu, je tedy třeba počítat s náklady. Naše agentura však běžně spolupracuje s klienty, kteří jsou zastoupeni právníkem. To je naprosto v pořádku! Důležité je, abyste VY našli pro VÁS přijatelný způsob, jak dotáhnout svůj PROJEKT MADEIRA – Z VAŠEHO POHLEDU BEZPEČNĚ – k cíli . A je to lepší varianta, než HROMADA NEPOCHOPENÍ A NERVOZITY, ZDA JE TO TAKHLE BĚŽNÉ. ANO JE.

U domů a apartmánů je to jednodušší s ohledem na výše popsané skutečnosti. U domů záleží, v jakém jsou stavu, zda mají licenci k bydlení. Daň je buďto s podporou, protože v nemovitosti budete žít nebo bez podpory, protože kupujete na investici nebo už další nemovitost v Portugalsku. Podrobněji se tématu DANÍ věnuji V TOMTO ČLÁNKU.

Přeji VÁM z celého srdce, abyste BEZPEČNĚ A KLIDNĚ PŘISTÁLI u divokých břehů MADEIRY a dokázali si užívat nádherný život na tomto MAGICKÉM OSTROVĚ.

Máte dotazy nebo napadá vás něco k tématu? Napište mi do emailu nebo pod článek do komentáře.

Kam dál? Třeba tady:
CHCETE bezpečně i bez znalosti lokálních podmínek a zákonů koupit dům/apartmán uprostřed ATLANTIKU? Máte představu KDE A JAK ZAČNETE?